前万科执行副总裁毛大庆创办优客工场，来到了一个完全不知道的世界并和一群90后打成一片。优客工场究竟有何特别，竞争力是什么，为什么他说自己是在办学校？对此，毛大庆接受了《天下网商》专访，他还在新网商峰会网商之夜房产高峰论坛上做了《共享经济+创客空间时代下不动产经营模式》的分享。

以下是《天下网商》对毛大庆的专访：

 从职业经理人到创业者，最大的感受是什么？

毛：最大的不同就是自己创业以后，想象的空间更大了。最好玩的就是跨越了年龄的界限。我所接触的这些事和人，都是站在时代最前沿的，年轻人，新思维，新新人类......创业后，我突然发现了一个完全不知道的世界。以前我完全不和这类人来往，也不会和90后谈这些玩意，之前接触的大都是50/60岁左右的开发商，想的事情就是买地、造房子，将上市公司市值做大。

现在我和他们（90后）的业务直接发生了关联，而且我是在制造新消费，制造场景的人，所以我必须用和他们一样的思维模式去制造新的东西。和他们沟通相处，我完全没有障碍。

如果说优势的话，主要是我们之前几十年非常丰富的社会经历、企业经历，以及职业经理人的管理经历，这些经历是他们所不具备的，所以现在我出来干这个事情，不是说我在创业，我更多的是在帮他们，建立平台，制造环境，找导师，对接投资，我其实就是在办大学。不存在55岁以后怎么办，优客工场就是个学校。我明年就成立优客商学院了，这也是把导师维持住的最好办法。

 当高管好玩还是创业好玩？

毛：现在好玩。当然如果没之前几十年高管的经历，现在估计也好玩不起来。我是一个给外人感觉很好玩的人。我从来不在乎我是谁，我比较在乎好玩不好玩，我做高管这么多年，都没有觉得我像高管。

当然我会焦虑，压力也会很大，但是我睡得很好，我曾经得过抑郁症，所以我不会再让自己得了。在创业期间，和李开复、徐小平聊很多，他们可以算是我在创业上的导师。当然，之前和王石也聊得很多，在活法这件事情上，受他影响很深。我觉得他活得比较像自然人。

优客工场其实是个创业团队，公司现在70多个人，大概有一半是90后。我觉得有意思。都说90后的小孩不愿意吃苦，没有使命感，不遵守纪律，比较随性，高兴就弄不高兴就不弄，比较自我。可我怎么看我们这里的年轻人没这么多毛病，特别积极向上、特别能吃苦，不计较时间，使命加班。90后小孩条件那么好，有开着大路虎来上班的，有住在高档公寓里面的来创业小孩，完全不是养尊处优，我说为什么他们能这么吃苦呢？

（后来我觉得）吸引他们吃苦奋斗的是有意思。这个时代，你让年轻人奋进奋斗没问题，但是你得让他觉得人生有意思。有意思是特别有意思的一件事儿。

 优客工场最大的特质是什么？

毛：社区和平台是我们最大特质。很多时候，人还是要见到人但是我们最终还是会做回线上。我们是先把线下做扎实了最后再回到线上去。现在很多互联网创新或者互联网创业，它比较注重O2O的online 这一端，不知道怎么做到offline。现在我发现比较成功的和能够比较持续发展的O2O业务，实际上都是先做了很成熟的线下，然后再回到线上去的。但是阿里巴巴另当别论，阿里巴巴是基于非常扎实的线下研究，最后做了一个线上的店。线下很重要。

 优客工场的定位人群主要以哪一类为主？

毛：以小微企业为主，包括了创业团队。但不一定都是年轻的一代。首先优客工场是B2B业务然后变成B2C业务，但这样的办公环境和办公文化更容易被接受的是85后、90后。这是个共同趋势，我在美国也看到这样的趋势。

 小微企业进驻到你们的实体空间里，他能从线上获得什么？

毛：小企业处在一起一个很大作用是相互启迪，相互鼓励，相互感染，这个在线上是很难有的，包括人和人的交互关系，但当你的规模很大以后，因为地域空间的问题，如何才能让他们再发生一次关系？去线上。

未来在一个大的平台上，人群聚集会不太一样。有的可能是做传媒的，有的可能做智能硬件的，有的可能做生命科学的，他们可以在线上，这就是线上社区，他们可以在里面找到各自的生意伙伴，找到同类......在精神层面就是不再孤独，在物理层面可以到更多的生意伙伴。

 优客工场将不同类型的小微企业围合起来，这与中国传统的院落文化有关吗？

毛：中国历史上最老的围合建筑无疑是福建的土楼，吃喝拉撒全在里面，像一个家族。而连接他们的是共同的精神信仰、共同的价值观，这也是宗祠的象征意义。而回到优客工场，并不是所有的小微企业都能进入，我们会遴选，以保证资源利用最大化，保证统一的价值观。

以下为毛大庆现场演讲实录：

晚上开会咱就随便点，我看了看这屋里头，我刚才说，房地产+互联网，屋里没开发商，咱就好办了，我也不是开发商，就好办了。一屋子不务正业的人，跟我相关的乐工场、优办这一伙人不知道在一起干什么，苏鑫早些年创业后来就涉足写作行业了，我想我未来的职业空间很大。

其实我觉得更有意思的话题是因为有了互联网时代的到来，使得我们不论中国、美国还是全球，掀起了一个非常大的方向，就是共享经济。我最近在美国呆了小半个月，去走访美国各种各样的创新业务，尤其是房地产类的创新业务。记得去年11月的时候，我在纽约，当时卢阳帮我安排了很多的麦哈顿的投资人，后来我觉得，非常多的房地产界的人把注意力放在了轻资产方面，当时我的认识没那么深刻，这次在美国呆了半个月，专门走访这一类的企业，定标定点的去看这些企业，非常有意思，给我很深的感受。

空间其实不那么重要，但是空间里装什么东西很重要。我这次在美国走访，无数次听到的概念就是场景设计。做得好的空间，就是做场景的设计和预想。我们崇拜美国非常多的东西，像优步、苹果手机。其实苹果手机就是一个工具，我问了一个90后的小女孩说这个手机是什么东西？她说它不是一个手机，是我的一个智能电话，她说我半年什么都不带了，就带一个手机，很有意思，回国我也问了一个90后的女孩说这个手机打电话占了多少？也只有5%。伟大的是，做产品的人看到了用户的需要制造了产品，包括苹果、优步，他看到了产品带来的场景，这样的产品一是领先消费的，第二是延展出很多功能的。

上次参加房地产的会我问他们，你拿出智能手机告诉我，谁在这个上面常用的APP超过15个的，微信、微博、邮件都算App的范围，（我觉得）超过15个的人是真拿这个手机当智能手机了，60后的很多人拿智能手机仍然只是手机，到了90后，经常有30多个App在使用。我们通过互联网的模式设计出各种各样的场景，这是对房地产，轻资产运营非常重要的启示。今天的美国，确实让我无比崇拜，而且遥遥领先更多，这就是他们能制造出优步、苹果的原因。《场景思维》是我个人认为中国人写互联网思维最好的书。

我介绍四个在美国最流行的场景设计和场景模式：

一、联合办公空间模式

核心内容是空间+活动+服务

Wework这个公司2010年成立，这些人从硅谷出来，孵化器前身是叫点子实验室，就是我们所谓的咖啡，很多人在里面卖点子，我有一个点子就卖，孵化都谈不上，就卖点子，后来出了孵化器，后来又有了孵化服务器。他们第一家开在纽约，专注于联合办公的租赁市场，这家公司第一个点是300平方米，到了2014年实现了1.5亿美元的营业收入，到现在估值超过了100亿美元，很快要上市了。到11月要发布一个附属产品叫做Welive，开始综合租赁，公寓、社区，在柏林做了一个7万平方米的众创平台。

我把它的模式说一说。这俩创始人都不是干房地产的，但是他们现在在干房地产的，他们怎么做呢？现在营业的利润率非常恒定。他们用三年的Debetal率，倒退回来，他们推算能够承受什么样的成本，他们用这个成本租纽约的房子，到第三年就可以退出投资，到了第六年就是6、10这样的Debetal率，现在不租了，买房子，到了三年四年就开始非常漂亮的退出，挣了这个raise钱又挣了营业额。所以这家企业整个过程通通的是轻资产，完全没有自己的钱。房地产还可以这么玩，用一个充盈的，在找着新增长点的模式下，能够找出回报率领先的程度下去做不动产。我相信这个事，在中国未来也会有巨大的成长空间，但是前提是你能不能够设计出Wework这样的场景，我还想说没有这个场景一切都是假的。

那么场景是什么？设计风格什么都不说了，方便办公，特别是空间利用高效......什么叫空间利用高效，之后他们以公卫租赁的方式租给别人，这个往往被叫做二房东，我认为是不公平的，因为整个转化过程中，他完成了一次非常有效率的资产提升。

怎么提升？特别注意空间高效，他们跟我们讲，他们租的房子是老的文物建筑，这个房子，原来租办公室，我看前面人使用的，就是咱们对普通办公室的理解，办公室、会议室，平均一个人耗费15平方米左右，这已经是很正常的办公室的面积。到了他弄完之后，平均一个人所占的面积，一个桌子耗费的面积，他可以做到小到5.8平米大不到8平米，怎么达到的？

一个是空间设计的紧密性。第二个联合办公，其实这个空间里面的会议室、公共部位是被好多家公司共用的。联合办公的会议室全满的，每一个会议室的使用全部在线上申请。

在优客工场，现在你在线上申请这个会议室，也许1号没有了，电脑自动跳到2号，你要知道，你租赁这个会议室是要花钱的，所以你要考虑开1小时还是2小时？能1小时绝对不2小时开，能5个人开绝对不10个人开，因为费用会高很多，在这样的情况下，会议室都是满的，而且你可以看到，这个公司通过线上管理好多好多的会议室，没有一个会议室是他的。所以在互联网思维下，像有一些大公司没有会议室，都在联合会议这家公司定会议室，这就是共享资源的结果。所以他们绝不是二房东的定义，这个是非常智慧的地方。

还有什么？除了这个以外，最重要的内容就是制造粘性，这些词儿都是互联网的词儿，在空间里怎么产生的？抛开文字跟大家分享一下，Wework实际的工位是1万多工位，会员是3万多，（为什么会是这样的数据落差）因为有很多在Wework里面办公的，后来出去了，但是他仍然是这个公司的会员。但是还有很多不在里面办公的，在线上购买它的服务，所以他一共有3万8千多会员。

实际上Wework把办公室的颠覆，很像乔布斯把手机从诺基亚颠覆成今天这个东西，这两个区别是什么？原来就是发短信、打电话的工具，他把它发展成不是这么一个工具了。今天我们对智能手机的应用，实际上智能手机的价值来源于无穷尽的APP的创造，APP越有意思，智能手机越有价值。它不在于租办公，它在于把无穷尽的办公服务装在这个上面，这是Wework最有意思的地方。我在Wework里面问了一个人说，你在这个里面上班，你拿了会员在这个网站上你第一个用的服务是什么？第一个申请一个亚马逊云的储存空间，这个在Wework线上拿到的价值比外面便宜30%以上，这个就是很有意思的例子。实际上它400个服务里面，有1/3是提供给入场的企业，包括共享秘书、共享人力资源，包括提供给小微企业的共享品牌包装，这个是在共享众创空间和联合办公里面非常核心的内容。所以Wework也是一样，还有什么？就像金融服务，对接天使投资，对接风投，对接PE等等，还有各种各样的银行资源，前面这一堆东西，对今天中国的很多众创空间、孵化器纷纷的在陆续的做这个。

Wework不同的是，经过4年半的成长，已经挑选美国最好的服务商服务这些企业，这些服务的供应商提供的服务效率跟质量，（我问了他们入场的企业）恐怕都远远超过了像ATMT大企业的服务。除了1/3的企业助力性服务以外，2/3的对于办公、生活的服务，这些服务很好玩，从女性保健、哺乳期的知识，连奶粉问谁买都有，拓展、野外训练各种各样的人，还有专门组织野外探索的人，这个在Wework上提供各种各样的服务，每次给会员组织的穿越服务，跨越服务，每年两次组织不同的会员参加各种活动，充当中间人，各种各样的链接，无穷尽的排队组合。一座Wework的一栋楼，只有3个半人在里面管理，所有的都在线上完成，这3个半人，一个是前台跟客户联系，第二个是外联，第三个是负责场内的秩序、维修等等，还有半个人是IT的人。我问他们他们说实际的有8个半人管理，那其他5个人是什么？他们说入园的办公的志愿者，优客工场现在也是，我们需要志愿者，申请志愿者成功的人我们这张桌子给你免费用半年，当的不好，我们给撤掉，这个不是随便当，跟学校学生是一样的。

服务就相当于手机上的App，这些服务的作用既是B2B的服务，又是B2C的服务，所以Wework有了2万名会员之后成立了一个线上平台，在里面制造了大量的人跟人的链接、企业跟企业的链接，买了以后，你可以在全美国的任何一个Wework里面工作，你今天出差在北京，你在Wework北京的办公场所办公3小时，同时你可以在线上，享受你在会员期内400个服务商提供给你的服务。

我们举一个例子，我们跟宝马、联想谈的就是，所有优客工场上班的企业的个人，拿着我们给他们的二维码，他们去宝马买汽车，可以享受万科等一些大企业的折扣，就这么牛，你一个小企业能有吗？不可能有。现在联想给我们的条件就是，拿我们的二维码买联想所有的noval给我们折扣。大家就可以想一下，如果不在这个场景下，大家不可能认识不同的人，不同的社区，更有意思的，可以产生很多爱情，在一个共享办公的办公室里，你可以认识好多行业的人和不同种类的人群，这样制造爱情的方式是非常丰富的，还有大龄青年的俱乐部等等，也是非常好的社交方式。

所以总结下来，这是一个比较容易的，加速复制的，核心是一个房地产，但是办公空间实际上是轻资产运营的方式，提供各种各样粘性服务，同时很少的人进行管理，刚才谈到拿到房子的价格是比较低的，同时进行空间设计。

二、场景设计

1010社区这个项目在美国也很受热捧，这个是在美国的一个商业楼，其实这个里面，有办公的区域、娱乐设施，这里面有很多自由职业者，小型的公司、办公企业，也是按月租赁，有各种各样的房子，可以住也可以办公，是充满了各种元素的大楼。这个创始人做这个项目的时候，找了400个种类的合作人做研究，他的场景设计笔记有700多页纸，他写了好多种场景，几乎把85后、90后这些人，（可能在生活上、工作上），白天黑夜除了闭眼睡觉各种场景都想到了，这个楼里基本上一应俱全，所有事在这个楼里都可以解决。这是一个真正的智慧城市和立体城市。这个里面也有很多的拍电视剧的场景。盈利的模式，除了办公区的租赁以外，还有好多商业服务的租赁收费，非常多元，它有各种各样的商业收入。最终我问他，他其实也是建了一个非常强大的社区，其中最大的是线下和线上的结合，这个楼效率极高，不大，但是住了好几百人在里面。

三、孵化器模式

核心内容是空间+活动+生态

这个公司(Rocketspace)很牛，这个孵化器不但不免费，还要收比正常商业楼贵3倍的资金，之所以可以这么收，是因为他跟大企业合作，跟政府机构合作，跟科研机构合作，他拿到了好多好多的科研课题和投资，用这样的东西来吸引专业团队，这个是真正美国现在比较牛的孵化器，不像我们所说的孵化器就是不要钱把他们都抓进来，孵化他们六个月，成与不成都赶走，再翻牌再孵化。这个很多大公司都是合作方，孵化了157家企业，像Uber都是从这里面孵化，全球合作伙伴60家，有好多都是国家级政府的机构。它毕业图册10几页纸，盈利模式是租金，大企业的咨询服务，其他国家政府委托的项目，其他机构孵化的项目，团队的含金量非常高。另外就是柏克利大学的孵化器(SkyDeck)，鼓励校友创业，做的事情基本上是五大元素，帮助这些创业团队进行商业计划书的打磨，都是这个大学里面非常牛的专家给他们进行打磨。市场的拓展，帮助他们在美国、硅谷找市场，帮助他们进行市场模式的探索，团队提升也是由他们做，充分利用了学校的资源。

四、加速器模式

核心内容是空间+系统+生态+投资+后台

比较像优客工场干的事情，空间+生态系统+服务系统+投资+后台的种种东西。很有名的一个叫500Startups，当时他说孵化500家企业， 现在已经不止500家企业，现在这上面很多人都是他们孵化出来的。他经营的模式，他聚集了200多位导师，乔布斯等等都是他们的导师，筛选入户的企业，凡是进来的都给种子投资，他们是全球布局，在全世界找各个领域最有领先意义的项目进行投资，关键词是导师、核投、种子投资、开放的平台，他还组织各种会议、各种活动，各种各样的赞助费的收集。

刚才我谈到了一系列的模式，其实众创空间是从孵化器逐渐过度到加速器的平台。这个平台里面是一个五位一体的业务，从空间的管理、设计到企业生态和办公生态的设计，包括到整个办公的所有环境的系统的组织，到投资的帮助和后来的种种服务。这其实就是优客工场沿着这五个东西发展我们的业务。系统叫做企业成长的系统，或者众创空间的系统，主要来自于众创企业的快速成长，这个里面很重要的一点是导师，我们优客工场导师480个人，有柳传志、王石这一批人，到可以帮助入场的企业解决一些问题；姚长盛是我们平台上的关于媒体类别的导师，苏鑫也是我们导师。其实我们导师生态系统非常广，因为共享办公的企业是不限制他的种类，只要他是领先意义就可以。另外就是生态的对接，往往好的联合办公，都要对接更多大企业，大企业跟小企业的生态对接这是非常重要的。校友文化，这些都是非常重要的内容。后台的服务其实是无边界无限衍生的东西，你想到的各种东西都可以装上去，所以我们说从公司注册、社保代缴、公司文化等等都是这里面的内容，当然圈层非常重要，是特别特别重要的一个内容。

我总结了在美国看到的共享经济下的空间服务，其实我把它总结为这六个词，我们认为它是一个Hospitality（好客的）的业务，基本上涵盖了空间管理、联合办公也罢，涵盖了所有的概念。它是一个需要高度的形成Ethos的业务，Ethos这是一个什么词，我们学英语很少提到这个词，查了一下叫做共同价值观，他们说Ethos很重要，因为要形成社区，最大的粘性要把人跟人搞在一块儿去，其实最重要的就是Ethos，他们认为Ethos是引起人的化学反应，很重要。Network（网络）是指形成紧密的合作。Plotform是指平台业务，我也是做平台业务的，今天下午跟杭州一个企业谈合作，要植入到优客工场上。Service（服务）是最基本的东西。Technology(技术)是互联网发展重要的一点。

注意，这里的核心在社区不在办公，我们希望他是资源高效整合的商业社交平台，重点是平台，各种各样的空间，是连接人和人、连接人和服务的企业，这是我们真正要做的事情。我们从各种各样的企业助力，帮助找幼儿园、帮助他们找吃饭的地方、挂号。优客工场成立5个月，签约的场地36个地方，进入了7个城市，这个速度是非常快的。

今天在这儿开会，也应和一下江沙的需要，我们说我们是做线下的阿里巴巴，其实它是非常大的一个小企业平台。在全国布局以后，其实企业的数量和企业里个人数量是庞大的，支撑它的是优质服务，希望它能辐射千千万万的服务者，真实的用户数据汇聚会形成一个大数据。我们把自己形容为智能办公平台。我们也卖咖啡，不光是总理喝的那个，我们卖的也挺好喝的。来北京、上海去喝一杯我们的咖啡。